Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen beim Immobilienerwerb in Deutschland erhebliche Nebenkosten an. Diese werden oft unterschätzt und können das Budget empfindlich belasten. In diesem Artikel erklären wir Ihnen alle relevanten Nebenkosten und wie Sie diese optimal planen.

Überblick: Nebenkosten im Detail

Die gesamten Nebenkosten beim Immobilienkauf belaufen sich in Deutschland auf etwa 10-15% des Kaufpreises. Diese setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen, die wir im Detail erläutern.

Durchschnittliche Nebenkosten-Verteilung

  • Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5% des Kaufpreises
  • Notarkosten: ca. 1,5% des Kaufpreises
  • Grundbuchkosten: ca. 0,5% des Kaufpreises
  • Maklercourtage: 0-7,14% des Kaufpreises

1. Grunderwerbsteuer - Der größte Posten

Die Grunderwerbsteuer ist die höchste Nebenkostenposition und variiert je nach Bundesland erheblich.

Grunderwerbsteuersätze nach Bundesländern (2024)

Bayern, Sachsen: 3,5%
Baden-Württemberg, Hamburg: 5,0%
Bremen, Hessen: 5,0%
Niedersachsen: 5,0%
Berlin, Brandenburg: 6,0%
Mecklenburg-Vorpommern: 6,0%
Nordrhein-Westfalen: 6,5%
Rheinland-Pfalz: 5,0%
Saarland: 6,5%
Schleswig-Holstein: 6,5%
Thüringen: 6,5%

Grunderwerbsteuer-Beispiel

Bei einem Kaufpreis von 400.000 € zahlen Sie:

  • In Bayern: 14.000 € (3,5%)
  • In Berlin: 24.000 € (6,0%)
  • In NRW: 26.000 € (6,5%)

💡 Steuer-Spar-Tipp

Bei Neubauten können bewegliche Gegenstände (Küche, Markisen) separat ausgewiesen werden. Diese unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer.

2. Notarkosten - Rechtssicherheit hat ihren Preis

Der Notar ist beim Immobilienkauf in Deutschland zwingend vorgeschrieben und sorgt für die rechtssichere Abwicklung.

Notarkosten-Zusammensetzung

  • Beurkundung des Kaufvertrags: ca. 1,0% des Kaufpreises
  • Vollzugsarbeiten: ca. 0,3% des Kaufpreises
  • Betreuung: ca. 0,2% des Kaufpreises

Notarkosten bei verschiedenen Kaufpreisen

  • 200.000 €: ca. 2.000 € Notarkosten
  • 400.000 €: ca. 3.500 € Notarkosten
  • 600.000 €: ca. 4.800 € Notarkosten

Wichtig: Der Käufer wählt den Notar aus und trägt die Kosten.

3. Grundbuchkosten - Eintragung ins Grundbuch

Für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch fallen weitere Kosten an.

Grundbuchgebühren

  • Eigentumsumschreibung: ca. 0,5% des Kaufpreises
  • Grundschuldeintragung: ca. 0,2% der Darlehenssumme
  • Löschung alter Grundschulden: ca. 0,2% der zu löschenden Summe

4. Maklercourtage - Regional unterschiedlich

Die Maklercourtage hat sich durch das Bestellerprinzip seit 2020 geändert.

Aktuelle Maklerregelungen

  • Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn
  • Aufteilung: Käufer und Verkäufer teilen sich die Kosten maximal 50:50
  • Regional unterschiedlich: 3-7,14% des Kaufpreises (inkl. MwSt.)

Maklerprovision nach Regionen

  • Berlin: 7,14% (geteilt: 3,57% je Partei)
  • Hamburg: 6,25% (geteilt: 3,125% je Partei)
  • München: 7,14% (geteilt: 3,57% je Partei)
  • Köln: 7,14% (geteilt: 3,57% je Partei)

5. Weitere mögliche Nebenkosten

Je nach Situation können zusätzliche Kosten anfallen:

Finanzierungsnebenkosten

  • Bereitstellungszinsen: 0,25% pro Monat nach bereitstellungsfreier Zeit
  • Schätzkosten: 500-1.500 € für Immobilienbewertung
  • Finanzierungsberatung: 0,5-1,0% der Darlehenssumme

Zusätzliche Prüfungen

  • Baugutachten: 500-2.000 € je nach Umfang
  • Energieberatung: 300-800 €
  • Rechtsanwalt: 300-1.500 € für Vertragsprüfung

Erstausstattung und Umzug

  • Umzugskosten: 1.000-5.000 €
  • Renovierung: 5.000-20.000 €
  • Küche/Möbel: 10.000-30.000 €

Rechenbeispiel: Nebenkosten komplett

Familie Müller kauft eine Wohnung in Berlin für 500.000 €:

Pflichtnebenkosten

  • Grunderwerbsteuer (6%): 30.000 €
  • Notarkosten (1,5%): 7.500 €
  • Grundbuchkosten (0,5%): 2.500 €
  • Makler (3,57%): 17.850 €

Gesamt Pflichtnebenkosten: 57.850 € (11,6%)

Zusätzliche Kosten

  • Baugutachten: 1.200 €
  • Finanzierungsberatung: 2.000 €
  • Umzug und Renovierung: 15.000 €

Gesamt alle Nebenkosten: 76.050 € (15,2%)

Nebenkosten-Finanzierung

Die Nebenkosten müssen in der Regel durch Eigenkapital finanziert werden.

Finanzierungsoptionen

  • Eigenkapital: Klassische und sicherste Variante
  • Vollfinanzierung: Möglich, aber teurer (höhere Zinsen)
  • Familiendarlehen: Zinsgünstige Alternative
  • Nachrangdarlehen: Für spezielle Situationen

⚠️ Wichtiger Hinweis

Banken finanzieren meist nur 80-90% des Kaufpreises. Die Nebenkosten müssen daher zusätzlich finanziert werden. Planen Sie immer genügend Eigenkapital ein!

Nebenkosten sparen - Legale Möglichkeiten

Einige Nebenkosten lassen sich reduzieren oder optimieren:

Grunderwerbsteuer sparen

  • Inventar separat ausweisen (bei Neubauten)
  • Erbbaurecht statt Kauf prüfen
  • Share Deals bei größeren Objekten (ab ca. 2,5 Mio. €)

Maklerkosten reduzieren

  • Direkte Käufe vom Bauträger oder Eigentümer
  • Verhandlung der Maklercourtage
  • Alternative Vermittlungsmodelle nutzen

Sonstige Einsparungen

  • Mehrere Finanzierungsangebote vergleichen
  • Verzicht auf teure Zusatzversicherungen
  • Eigenleistung bei Renovierungen

Checkliste: Nebenkosten planen

Vor dem Kauf prüfen:

  • ☐ Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes
  • ☐ Notarkosten kalkulieren lassen
  • ☐ Maklercourtage klären
  • ☐ Finanzierungsnebenkosten einplanen
  • ☐ Zusätzliche Prüfungen budgetieren
  • ☐ Umzugs- und Renovierungskosten schätzen
  • ☐ Ausreichend Eigenkapital für Nebenkosten sicherstellen

Fazit: Nebenkosten nicht unterschätzen

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf sind ein erheblicher Kostenfaktor, der oft unterschätzt wird. Mit 10-15% des Kaufpreises können sie das Budget deutlich belasten. Eine sorgfältige Planung und Kalkulation aller Nebenkosten ist daher essentiell für einen erfolgreichen Immobilienkauf.

Vergessen Sie nicht, dass neben den Pflichtnebenkosten auch zusätzliche Kosten für Umzug, Renovierung und Erstausstattung anfallen können. Planen Sie daher großzügig und schaffen Sie sich finanzielle Puffer für unvorhergesehene Ausgaben.

Benötigen Sie Hilfe bei der Kostenplanung für Ihren Immobilienkauf? Kontaktieren Sie uns für eine detaillierte Nebenkostenanalyse.